Wachstum der Datenzentrum-Hypotheken verändert die CMBS-Landschaft

Der Markt für gewerbliche hypothekenbesicherte Wertpapiere (CMBS) unterliegt einem dramatischen Wandel, der hauptsächlich durch die wachsende Nachfrage nach Datenzentren im Zusammenhang mit den Fortschritten in der künstlichen Intelligenz (KI) angetrieben wird. Traditionell wurde die CMBS-Finanzierung von vorhersehbareren Vermögenswerten wie Bürogebäuden und Einkaufszentren dominiert. Der Aufstieg der Datenzentren hat jedoch neue Dynamiken eingeführt, die Investoren berücksichtigen müssen.

Einem Bericht zufolge lag die durch Datenzentren gesicherte Kreditvergabe vor 2020 bei weniger als 500 Millionen Dollar, aber Prognosen deuten darauf hin, dass sie bis 2025 zwischen 27 und 30 Milliarden Dollar erreichen könnte. JPMorgan erwartet, dass sich dieses Segment bis 2026 und 2027 auf jährlich 30 bis 40 Milliarden Dollar ausweiten könnte, was einen erheblichen Teil der gesamten CMBS- und asset-backed securities-Emissionen darstellen würde.

Während sich der Markt für Datenzentren weiterentwickelt, steht er vor einer bevorstehenden Fälligkeit von Schulden, mit geschätzten 128 Milliarden Dollar an US-Datenzentrumsschulden, die zwischen 2025 und 2028 fällig werden, und dieser Betrag könnte bis 2029 auf 213 Milliarden Dollar steigen. Diese Situation stellt größere Herausforderungen dar als die derzeitige Krise im US-Büro-CMBS-Sektor.

Analysten haben drei Hauptbedenken in Bezug auf diesen Sektor identifiziert: Mieter-Konzentration, technologische Obsoleszenz und Einschränkungen des Stromnetzes. Die Dominanz einiger Hyperscale-Anbieter bedeutet, dass Entscheidungen dieser Unternehmen erhebliche Auswirkungen auf mehrere gesicherte Pools haben können. Darüber hinaus wirft das schnelle Tempo des technologischen Fortschritts Fragen zur Langlebigkeit von Einrichtungen auf, die für aktuelle Chip-Architekturen gebaut wurden. Zudem behindern Einschränkungen des Stromnetzes in wichtigen Märkten das Wachstum neuer Datenzentren und die Erweiterung bestehender.

Da die Risikoprämien für mit Datenzentren verbundene CMBS steigen, verlangen Investoren breitere Preisaufschläge, um Unsicherheiten auszugleichen. Überangebot in bestimmten Metropolregionen ist bereits ein Anliegen, und die jetzt vergebenen Kredite werden in einer unvorhersehbaren Zins- und Technologielandschaft im Jahr 2028 und 2029 fällig, wenn der Druck voraussichtlich am höchsten sein wird.